Od 3. března 2020 dostal své místo v českém právním řádu zákon o realitním zprostředkování. Ten kromě definic a rozšíření podmínek pro poskytování příslušné služby stanoví také náležitosti smlouvy, na základě které má být poskytována. Klíčovým bodem zákona je zakotvení jasných pravidel pro provádění úschov, které byly oproti svěření prostředků na úschovní účet banky, notáře či advokáta, dosud realizovány bez jakékoli jistoty pro složitele a příjemce prostředků.
Změna druhu živnosti
Podnikatelé, kteří doposud poskytovali služby realitního zprostředkování v rámci živnosti ohlašovací volné „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“ a hodlají v této činnosti pokračovat, jsou povinni nejpozději do 3. března 2021 ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“. Současně musí doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro její provozování. Neučiní-li tak, jejich oprávnění k poskytování realitního zprostředkování zanikne.
Kdo je realitní zprostředkovatel
Nový zákon přichází s definicí realitního zprostředkovatele, kterým je osoba vykonávající činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření tzv. realitní smlouvy. Tou se rozumí smlouva o nabytí (i) vlastnického práva k nemovité věci nebo (ii) práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, pokud se nejedná o ubytování. Nejčastěji tedy půjde o klasickou kupní či směnnou smlouvu nebo smlouvu o převodu podílu v bytovém družstvu.
Zprostředkovatel vykonává obvyklou realitní činnost jako je zveřejnění inzerátu, vyhledání zájemců, zajištění prohlídek nemovitosti či zprostředkování poskytnutí právních služeb.
Podmínky výkonu činnosti realitního zprostředkovatele:
- bezúhonnost;
- pojištění pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost, resp. 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce;
- odborná způsobilost.
Zákon dále stanoví, že realitní zprostředkovatel je povinen poskytovat služby na základě písemné smlouvy, která musí obsahovat:
- označení předmětu převodu nebo užívání (alespoň obecně, nelze-li určit blíže),
- výši kupní ceny či nájemného, příp. jiné úplaty (alespoň obecně, nelze-li určit blíže),
- výši provize nebo způsob jejího určení.
Bez shora uvedených údajů je smlouva neplatná.
Úschova finančních prostředků
Realitní zprostředkovatelé nově nejsou oprávněni nabízet službu úschovy peněžních prostředků. Realizovat ji mohou pouze tehdy, požádá-li o ni zájemce na samostatné listině. Co to vlastně znamená? Makléř sám aktivně nabízet úschovu nesmí, a to ani tak, že zájemcům zašle návrh smlouvy, kde bude uveden jako schovatel kupní ceny. Taková praxe totiž v účastnících doposud vyvolávala dojem, že jde o zcela běžnou náležitost transakce. Nově jsou proto realitní zprostředkovatelé formálně oprávněni provádět úschovu jen na základě písemné žádosti ze strany zájemce. Porušení shora uvedených pravidel je spácháním přestupku, za který hrozí pokuta až 500 000 Kč.
Jak uvádí důvodová zpráva k zákonu, hlavním motivem pro přijetí nové právní úpravy je absence pravidel pro výkon realitního zprostředkování a nízká či zcela chybějící odborná kvalifikace osob vykonávajících tuto činnost. Přijetím zákona by tak mělo dojít ke zvýšení důvěry v realitní služby a v neposlední řadě rovněž k vyšší ochraně spotřebitele.
Tento článek patří do sekce Právní novinky a tipy, o kterou se pro Vás stará advokátka Martina Ondová.
Můžete jí napsat na martina.ondova@krutakpartners.cz